为什么深圳房价增值幅度超越北上?未来风口在哪些城市?

浏览:1615   发布时间: 08月26日

过去十年,哪座城市是最大的赢家,毫无疑问是深圳,房价一骑绝尘,即使北上也甩在了后头,这不仅仅是房价领先,增值幅度更是远远超越了北上。

凭什么这十年,深圳房价增值幅度超越了北上?

十年前京沪深房价还基本处于同一水平线上,北京约2.2万领先,沪深房价约2万元,这一年杭州均价2.58万高居榜首,温州这座特殊的城市在上海之后位居第四,三亚这座特殊的城市位居第五。

当年新闻联播报道全国房价统计表

十年后深圳与北上拉开距离,深圳约9万均价占据榜首,京沪均价约6万,温州退出舞台,三亚这个特殊的城市依然位于前十,这期间温州炒房团解散,杭州跌落榜首,温州跌出前十。

2020年全国重点城市房价


深圳房价领先的原因不是因为具备超越北上的实力,更不是因为具备超越北上的潜力,不管任何机构对城市综合竞争力进行排名,我认为只有北上才是绝对的王者。

在房价增值这条赛道上,深圳的房价增值幅度全面超越了北上,过去十年,北上房价平均增值约3倍,深圳房价平均增值约5倍。

京沪深房价对比

那么一座综合竞争力不及北上的城市,房价增值幅度为何超越了北上?深圳房价的增值速度是如何与北上拉开了距离?未来的十年,深圳是否可以延续风口?将来哪些城市会最有机接棒深圳?

研究基本逻辑,抓住下个风口,逐步揭开深圳房价成名之路。

京沪深CBD


房价最重要的因素是供需与购买力,而其他只是辅助因素,这是房价的基本逻辑。

不仅限于房产,几乎所有的商品都跳不出这个基本逻辑。如果有人说炒房,土拍,中介推高房价,只能说你根本不了解房地产。

我们将从四个方面解开所有的疑问。

第一,经济方面,都说深圳能搞钱,深圳的平均可支配收入与储蓄水平仍不及北上,但十年发展的速度远远超越北上。关于GDP增长,2010年深圳GDP总量是北京69%,上海的55% ,2020年深圳总量达到北京76%,上海71%,距离分别缩小7个百分点与16个百分点,深圳发展速度高于北上。

北上广深GDP增长图

第二,需求方面,深圳的人口增量两倍于北上总量,据第七次人口普查数据,北京人口增量228万,上海人口增量185万,深圳人口增量720万居全国首位,深圳十年时间人口流入的巨大新增需求是推动房价的重要因素,使得供需缺口继续拉大,这是深圳房价增值幅度超越北上的重要因素。

第三,供应方面。根据证券时报·数据宝统计显示,过去十年,深圳住宅用地成交面积为431.5万平米,位居103个城市中倒数第四,不到北京十分之一,上海5.8%。据贝壳数据显示,深圳住房自有率仅23.7%,甚至低于香港的49%,存量方面2018年数据上海商品房约700万套,深圳2020年数据约185万套,供需差远超北上。

2016年数据

第四,政策方面,在过去的十年时间,北上及全国其他重要城市经历了一次大牛市,即2015年去库存,一线至五线城市来了一次行情大轮动,而深圳在19-20补了一次课,这个话题不做过多解析,房价增值的路径多是如此,三年横盘,一年补涨。

深圳的房价增值幅度超过了北上源于供需差太大,十年人口激增更是需求爆发式叠加,供需差更是恐怖,这几方面因素让深圳成为过去十年最大的风口。

未来十年,深圳将会开始严控人口流入,提高入户门槛,深圳已经不具备下一个十年人口再增七百余万的空间,但是如果失去了人口红利,深圳是否可以再延续上一个十年的风口?

根据深圳二次房改及十四五规划,深圳至2035年供应的住房含保障房人才房商品房共200万套,但即使有如此供应,却依然难以满足市场需求。

过去十年,北上严控人口流入,深圳成为人才进入一线城市的最大承接者,其次才是广州,同时也因如此便成就了深圳房价涨幅第一。

如今深圳虽提高入户门槛和购房指标门槛,但相对于北上的高墙壁垒,深圳相对于北上仍是最低的围墙,未来十年,在深圳强大的供需差下,房价上升的趋势依然难以改变。

未来,巨大的人口红利将转移到新一线城市,中国进一步完善城市化路程还需要十五年,从上半场的从农村转向城市,到下半场从中小城市转入大城市。全国14亿人口基数,75%的人口进城,全国需要15个约2000万级人口的特大城市。

未来,最大风口要转向新一线,这里可重点关注城市,西南中心成都, 西北中心西安,最大人口省会郑州,华中中心武汉,北方泛刚需中心青岛,以上城市仅供参考。

城市发展短期看人口流动,中期看产业更替,长期看地理位置,中国数千年城市兴衰历史,最后的根本原因都是地理位置,以上城市仅根据地理位置给予建议,对于城市产业趋势,人口,房产结构未深入研究,有问题的朋友可相互交流。

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